Про ринок землі без політики і маніпуляції

Судячи з останніх законодавчих ініціатив в наступному році в Україні таки буде запущено повноцінний ринок землі. Спробуємо розібратись в його суті без політичного підтексту та, наскільки це можливо, без складних юридичних термінів.   

Ринок. Це місце, доволі умовне з точки зору його конкретного розташування, де хтось щось продає, а хтось купує. Його основна відмінність від стихійного базару в тому, що там діють певні, обов’язкові для продавця і покупця правила, а самого товару в цьому місці може і не бути. Так продають вугля, газ, бензин, залізо і електроенергію, квартири і цілі заводи. Ми всі є учасниками того ринку, оскільки купуємо не тільки хліб і ковбасу, але і сотні інших товарів.

Обовязковою умовою успішної торгівлі на ринку є наявність у продавця певного товару, бажання його продати і обов’язкова умова: продавець МУСИТЬ МАТИ ПРАВО продати товар. Не може чоловік продати хату без згоди дружини, не може дитина продати батькову машину без його згоди і т.п. Мало мати певний товар у власності, необхідно ще, щоби тобі ДОЗВОЛИЛИ це зробити, тобто ДОЗВОЛИЛИ ПРОДАТИ. Як це не абсурдно виглядає, але це факт.

Саме таким товаром і є земля. Не вся, а тільки землі сільськогосподарського призначення, зокрема для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, по простому – пай. Без будь-яких особливих обмежень можна продати безмежну кількість земельних під забудову, під гаражне будівництво, для дачного будівництва, садівництва і т.п. Навіть землі для ведення особистого селянського господарства (городи) без будь-яких обмежень у кількості чи площі (хоч тисячу гектарів) можна вільно продати на ринку (не на базарі, а шляхом укладення нотаріально посвідченої угоди). Саме так зараз і є: продати 2 гектари городу можна (якщо ви звичайно його маєте у власності), а 1,5 гектари паю через дорогу – не можна, бо мораторій.

Щодо мораторію. Після розпаювання колгоспів видали сертифікати на право на частку (пай), і короткий період часу з 1999 по 2001 р. земельні паї були у вільному продажі Ціна по сьогоднішнім міркам була смішною – від 100 до 500 доларів за пай). Хто мав гроші і чуйку 🙂 – то купив. Хто не мав тями або терміново тре було гроші – продав. Ці угоди є законними і дійсні.

З 2001 року і по нинішній день діє мораторій (тимчасова заборона) на продаж земельних паїв. Наслідком мораторію є ситуація, коли власник паю, який не має можливості чи бажання самостійно його обробляти, не має іншого вибору, як здати його в оренду, причому вибір орендарів доволі обмежений в силу специфіки ведення цього бізнесу, а відсутність широкої конкуренції не сприяє росту орендної плати. Яскравий приклад: коли почала розлітатися відома всім «Мрія», появилась здорова конкуренція і різко виросла орендна плата, та появились всякого роду одноразові виплати, приурочені до дати укладання договору оренди.

І власне про продаж земельних паїв. При всій заполітизованості питання і закликів, що продавати не можна, бо олігархи/араби/євреї/американці всьо скуплять, всьо просто, як двері: Якщо людина має у власності майно (хату, машину, корову чи 2 кілограми золота) вона САМА має вирішувати, що з тим майном робити: передати дітям у спадок, подарувати кумові чи подрузі юності, пожертвувати на церкву чи будинок престарілих, прогуляти чи продати. Ніхто нікого не заставляє продавати. Але коли життєві обставини складаються так, що конче необхідні гроші (хвороба, потреба в квартирі, навчання дітей і десятки інших обставин, що потребують фінансів) то чому власник паю має брати кредити в банку під безбожні проценти, а не продати чи закласти свій пай? Є також значна частина власників, які успадкували паї, живуть в Києві чи Чікаго і з радістю продали би їх за нормальну ціну.

І щодо ціни. Ціну встановлює ринок. І при всіх можливих варіантах ціноутворення першим і основним критерієм буде старий як світ закон ЦІНУ ФОРМУЄ ПОПИТ І ПРОПОЗИЦІЯ. Можливо буде встановлена мінімальна стартова ціна в розмірі, як зараз прогнозують деякі експерти, 5 000 доларів за 1 гектар. Це малоймовірно з огляду на досвід впровадження ринку землі в сусідніх Угорщині, Болгарії та Румунії.

Скажу ще одну крамольну річ: Земля сама по собі великої цінності не представляє. Вона цінна своєю користю, тобто врожаєм, хлібом. І великого ажіотажу та пропозицій продати гектар по 10-15 тисяч доларів не слід очікувати. Право власності, рівно як і право оренди, не впливає на урожайність сільськогосподарських культур. Врожай, який і є метою орендаря, залежить від якості насіння, вчасно внесених міндобрив і гербіцидів, погоди та дотримання технології, але аж ніяк не від наявності чи відсутності державного акту на право власності.

Ну і на сам кінець Є старе, як світ, правило: «Земля має належати тому, хто її обробляє». Бо ніхто краще не подбає про неї, окрім її власника і господаря.

P.S.І ще раз передивіться папери в креденци: чи не загубили Ви часом Державний акт на право приватної власності на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, може в наступному році він згодиться.

                                                                                                                                                                                                                                                    Автор матеріалу: Микола Стельмащук